三眼看房价

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　　经典经济学理论告诉我们，商品的价格围绕价值上下波动。中国楼价的上波路奇迹般走了十年，如果价值决定价格被检验是真理的话，那么，在中国楼市迎来向下拐点后，楼市的熊途必然是慢慢无期的。笔者想从四个方面简单说明中国楼市由盛转衰的拐点不远了。
　　1、价格。中国的房价真的高吗？周立波先生做过一个比喻，迈克杰克逊的梦幻庄园卖了，在浦东都买不到一个像样的套房。中国的房价勉强赶上了中等发达国家的水平，而一些大城市已经赶超欧美。存在即合理，中国房价涨到这点上有它的理由。但是笔者认为，房价也就到这个点上，因为房地产升值的预期已被大大的透支了。李嘉诚先生抛售国内的地产原因之一看到了国内地产的巨大泡沫风险。聪明的商人不赚最后一个铜板。内地房地产的上涨空间已不大，近段时间，数据显示房地产价格已经出现滞涨的局面。有人认为，涨不涨没关系，只要不跌就行了。但是，资金都是追逐利润的，房价不涨了或者涨的不多了，资金就会出逃。资金出逃，房价危矣。
　　2、利率。近期余额宝网上理财产品引起轩然大波，随之各类网上理财产品层出不穷，而大型银行为了防止存款流失而出动了限制用户资金当日进入余额宝数额的招数。余额宝的年化收益率比银行定存一年的利率还要高两个多点。中国的利率由央行主导，央行运行的系全中国的货币政策，利率与市场脱节难以避免。近日央行行长周小川表示，存款利率可能在一两年内放开。据此表述，市场人士认为利率市场化进程可能快于预期。利率市场化对楼市的影响将是巨大的，可以客观预见的是，国民的存款收益会紧紧跟随市场变化，一改十数年来银行存款只会越存越少的局面，到时，全体国民将钱袋子押进房地产进行保值之风将停息。另一方面，存款利率市场化，利率水平水涨船高，贷款成本将大大增加，炒房者以贷居多，在成本越来越高的情况下，炒房犹如赌博。近期，各大银行对个人住房贷款利率已没优惠，甚至上浮基准利率。看来，银行已收缩房贷。
　　3、汇率。2014年1月中旬以来人民币对美元的汇率连续下跌，累计相对贬值幅度达到0．4%。货币战争是一个没有硝烟的战场，80年代日元升值导致的国内经济衰退就是一个最为明显的例证。次贷危机爆发后，美国卯足了马力印钞票，美元泛滥自然就要贬值，那么，人民币对外升值了。国内却民生沸腾，明明是升值了，但买的东西越来越少了。还是毛主席时代的一句话来得有道理，敌人反对的我们坚决拥护。如今，美国经济开始复苏，美国开始削减QE，美元开始回流美国。原来大批国际热钱流入了中国，这些热钱现在想套现走人。央行这次主导人民币大幅贬值是想关门打狗，不让热钱换回更多的美元，卷席子走人。汇率贬值，将大大打击国际热钱进入中国，对房地产的资金影响无疑是釜底抽薪。
　　4、供需。无疑，中国人民对改善住房的需求是非常强烈的，中国人民政府屡次出招调控房价而未果。然而，2014年两会《政府工作报告》未提“遏制房价上涨” ，而详述保障房机制。房地产调控新提法并不表示本届政府没有让房价下降的意识，恰恰是表明一种态度，那就是，要用真正市场的手段，让房价回归正常区间。十二五期间，中国将建造3600万套保障房。现在市场上最缺的就是中小套型和中低价位的房子，所以要增加这方面的供应。一旦供应上来了，房价必将止步不前。股市有句术语，叫做：久盘必跌。一旦房价止步不前，时间久了，就会掉头向下。另一方面，20世纪60年代和80年是中国人口高增长的两个阶段。60年代的这批人，是整个社会中最强的财富拥有者，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房。80年代的人，在近几年演绎刚需的角色，砸锅卖铁的筹够首付，当起了房奴，从近几年天量的M2，可以看出，刚需族基本都系贷款买房的，而且近几年消化了大量的刚需。如今，大部分80后都成家。当60年代这批人老去，社会将产生大量的空置房，可以接盘的是90年代和00年代的，但是，他们都可以从爷爷奶奶爸爸妈妈处继承。可以预测的是，数年后，年轻人对房屋的需求将会大幅度降低。
　　哲学告诉我们，盛极必衰，否极泰来。房价的涨跌有它的周期，我们不能改变它的周期，但我们可以预测，一旦拐点开始了，调整周期将是漫漫无期的。
   
   
   
   
   
   
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